Hoger beroep over onjuiste toepassing erfpachtvoorwaarden leidt niet tot ander oordeel

Uitspraak in eerste aanleg: Onvoldoende toelichting op ‘vertaalslag’ van getaxeerde woning en onduidelijkheid over erfpachtvoorwaarden

De klacht heeft betrekking op een taxatie van een appartement met een bijzondere eigendomssituatie, namelijk een recht van ondererfpacht waarbij de canonverplichting is afgekocht tot 2034. Klaagster stelt dat de taxateur onzorgvuldig heeft gehandeld door de erfpachtvoorwaarden onjuist toe te passen en onvoldoende transparant te zijn over de waarderingsmethodiek.

Het tuchtcollege in eerste aanleg heeft geoordeeld dat onduidelijk is in hoeverre de taxateur de erfpachtvoorwaarden bij de vaststelling van de waarde heeft betrokken en dat de taxateur dit aspect beter had kunnen en moeten toelichten. Het tuchtcollege heeft de klacht in zoverre gegrond verklaard en aan de taxateur een waarschuwing opgelegd.

Klaagster kan zich niet met deze uitspraak verenigen. Zij meent dat het tuchtcollege in eerste aanleg de onjuiste toepassing van de erfpachtvoorwaarden niet (kenbaar) heeft meegewogen in de beslissing en dat aan de taxateur een te lichte maatregel is opgelegd. Ook meent klaagster dat het tuchtcollege in eerste aanleg onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de gestelde (schijn van) belangenverstrengeling wegens financiële afhankelijkheid.

De taxateur voert aan dat hij bij de taxatie rekening heeft gehouden met de geldende erfpacht- en ondererfpachtvoorwaarden en dat deze ook expliciet in het rapport zijn vermeld. Volgens hem waren er ten tijde van de taxatie geen goed vergelijkbare transacties beschikbaar met dezelfde eigendomssituatie. De keuze van referenties behoort tot zijn professionele beoordelingsruimte. De gestelde belangenverstrengeling wordt gemotiveerd weersproken.

Het tuchtcollege in hoger beroep stelt vast dat de klacht over belangenverstrengeling onvoldoende is onderbouwd en verwerpt dit onderdeel, waarbij het tuchtcollege overweegt dat het niet aan het tuchtcollege is om eigenstandig verder onderzoek naar dit aspect te doen. Ten aanzien van de klacht over de toepassing van de erfpachtvoorwaarden oordeelt het tuchtcollege in hoger beroep dat uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur deze heeft betrokken bij zijn waardering en daarmee aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Wel had hij dit duidelijker kunnen toelichten, zoals het tuchtcollege in eerste aanleg heeft geoordeeld. Het tuchtcollege in hoger beroep volgt dit oordeel. Ook volgt het tuchtcollege het oordeel dat de zogenoemde vertaalslag van de referentieobjecten naar het getaxeerde object uitgebreider en inzichtelijker had gemoeten.

Het hoger beroep faalt. Het tuchtcollege in hoger beroep bekrachtigt de uitspraak in eerste aanleg. De klacht blijft deels gegrond en deels ongegrond en de eerder opgelegde waarschuwing blijft in stand.