Gegronde klacht over onduidelijke rol van taxateur in een nalatenschapsconflict

De klacht gaat over een waardebepaling van een boerderij met ondergrond en toebehoren die onderdeel is van een nalatenschap. De waarde ligt substantieel hoger dan een eerder gevalideerd taxatierapport wat ertoe leidt dat de afwikkeling van de nalatenschap tussen de acht erfgenamen, waaronder één van de klagers, vastloopt.

Klagers verwijten de taxateur dat hij in deze gevoelige context geen taxatierapport heeft opgesteld maar slechts een waardebepaling, zonder daarbij voldoende duidelijkheid te geven over de reikwijdte en beperkingen daarvan. Zij stellen verder dat sprake is van (potentiële) belangenverstrengeling door een mogelijke adviesrol van de taxateur in het vervolgtraject, dat de waardering inhoudelijk onjuist is en dat hij had moeten voorzien dat de waardebepaling juridische en maatschappelijke gevolgen zou kunnen hebben.

De taxateur voert aan dat hij met één van de erfgenamen heeft afgesproken dat hij een makelaarsdienst zou verrichten door een inschatting te geven van de verkoopopbrengst en dat hij – na goedkeuring – zou worden aangesteld als verkopend makelaar. Volgens de taxateur was steeds duidelijk dat de brief met zijn waardebepaling geen taxatierapport is en dat hij heeft opgetreden als makelaar en niet als taxateur.

Het tuchtcollege stelt voorop dat een Register-Taxateur die werkzaamheden verricht in het kader van een makelaarsdienst ervoor moet zorgen dat voor iedereen duidelijk is dat géén sprake is van een professionele taxatiedienst. De taxateur wist dat het object onderdeel was van de afwikkeling van een nalatenschap. De taxateur was er ook mee bekend dat klagers het object huren en bewonen en dat het de acht erfgenamen niet lukte om in onderling overleg tot verdeling van de nalatenschap te komen. Het tuchtcollege overweegt dat in een dergelijk geval van een taxateur wordt verwacht dat hij een hoge mate van zorgvuldigheid nastreeft, in het bijzonder ten aanzien van zijn rol. Het tuchtcollege is van oordeel dat de taxateur dit onvoldoende heeft gedaan.

Het tuchtcollege oordeelt dat de taxateur, ondanks zijn presentatie als makelaar, in feite als taxateur optrad door de waarde van (een deel van) het perceel te bepalen op basis van een schets waarbij het perceel zou worden gesplitst in twee kavels waarop nieuwe woningen zouden worden gebouwd. De taxateur werkte zijn rol als makelaar niet uit in het document en hij positioneerde zich bovendien als mediator, wat niet verenigbaar is met het afgeven van een waardering op verzoek van één partij. Daardoor was voorzienbaar dat betrokkenen de waardebepaling als taxatie zouden opvatten en het bedrag zouden gebruiken in de verdelingsdiscussie. De taxateur rapporteerde in een vorm die niet aan de NRVT-regelgeving voldoet en waarin essentiële informatie ontbreekt. Daarmee schond hij de fundamentele beginselen, met name het beginsel van zorgvuldigheid en transparantie.

Het tuchtcollege verklaart de klacht gegrond en legt de maatregel van berisping op.